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房产纠纷

房地产纠纷不仅涉及到买卖房屋涉及到的商品房买卖、房地产商违约、一房多卖、房屋质量不达标等纠纷,还涉及到土地纠纷、房屋拆迁、房屋装修、物业管理、邻里纠纷等。无论是买房,还是卖房,无论是租房,还是装修,因为不清楚自身房地产权益,不懂得面对纠纷时该怎么维护权益,不少人都在发生房地产纠纷时吃过亏,买房拿不到房、过不了户,卖房拿不到钱,租房被一房二租等等。

房子是个大物件,有些人花费毕生积蓄,甚至背负一身债务都要有一套房子,在房子的问题上发生了纠纷,可能意味着需要花费更多的精力时间金钱去解决,而避免用错方法的第一件事就是弄清楚发生了什么纠纷、可以怎么处理、要不要找律师处理。

下面以一起案例来展示遇到房产纠纷如何正确维护当事人的合法权益。

数十位业主花重金购买了位于上海浦东新区迪士尼附近的酒店式公寓,却无法办理房屋产权证。经律师调查,发现这些公寓有的早已卖给他人,并在建委登记备案,有的则根本未经建委批准,没有预售许可证,属于违规销售,因此业主们均无法办理产权证。 “最初只有两个业主来找我们,打赢一场官司后,20多个业主都来了,他们以前都不相信法律?!鄙虾N婪ㄍ难盥墒ξ⑿ψ鸥嫠呒钦?,“现在20多个官司全部胜诉,法院均判决开发商双倍赔偿,业主们还给法院送去了锦旗表示感谢?!?/p>

一套酒店公寓卖了两回

吴先生没有想到,自己为了投资购买的一套公寓,早已被开发商卖给他人,并在建委登记备案。

2016年,退休教师胡某在一次房地产展销会上,看到了开发商出售的上海浦东新区迪士尼附近一处酒店式公寓。当时,售楼人员称这套产权式酒店公寓的投资潜力巨大,地处黄金地段,不仅售后定期返还租金,还可以替业主“委托管理”,并且允许按揭贷款购买。

当年这种产权式酒店公寓颇为流行,即开发商先将公寓房屋卖给业主,委托第三方进行管理租赁,业主收取固定式收益的租金,产权归业主所有,与第三方形成的是委托关系。

想投资房产的吴先生不禁动心,后于2016年3月13日,与开发商签订了商品房买卖合同,购买了位于上海浦东新区年家浜路的房屋。

吴先生购买的这套房建筑面积为47.33平方米,每平方米近2万元,房屋总价款近100万元。2016年12月19日,双方又签订了补充协议约定,若由出卖人的原因导致买受人解除买卖合同的,出卖人在合同解除之日起30日内向买受人返还已付房款、双倍订金、已付款的利息。这些合同签订后,胡先生依约支付了购房款近100万元。

吴先生此时已被开发商蒙在鼓里,早在几个月前,即2015年9月8日,开发商已将这套房另行出售给上海某投资担保有限公司,并于2016年5月19日办理了预售登记备案。

国家明令禁止分割销售

此后开发商迟迟未履行合同义务,不办理房屋产权证,直拖到2019年,吴先生到相关部门信访未解决问题,向警方报案也未受理,只好找到上海市卫法网寻求法律帮助。卫法网平台的杨律师,尹律师,邹律师组成一个诉讼团队,对此案进行调查。

经查询,吴先生拿到的这套房预售合同登记备案章系伪造,该房也另行销售给投资担保公司,并在上海市建委做了登记备案。

“目前国家已经明令禁止产权式酒店公寓进行分割销售,只能整体出售?!毖盥墒Ω嫠呒钦?,“因为这种售房方式很容易出现一房二卖、甚至一房三卖的情况,如果开发商不办产权证,业主是没有办法知道的?!?/p>

吴先生将开发商告至法院,请求法院判令解除商品房买卖合同,被告返还房款100万元及利息15万余元,并支付等同于房价的赔偿金100万元等。

在法庭上,被告开发商辩称,产权式公寓是一种投资行为,他们在业主购买前已向其明示,与原告已经达成了口头解除协议。

法院经审理认为,开发商将涉诉房屋出售给吴先生后,又将该房屋出售给他人,并办理了预售登记备案,致使吴先生无法办理预售登记??⑸桃环慷舻男形シ戳恕蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谏罄砩唐贩柯蚵艉贤婪装讣视梅扇舾晌侍獾慕馐汀返诎颂醯诙钪娑?,故开发商应当返还吴先生购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院判决支持了吴先生要求解除合同、返还购房款以及一倍赔偿的请求。

业主被判获得双倍赔偿

与吴先生遭遇相似的还有20余位业主。陈先生于2015年11月与泰丰公司签订了商品房买卖合同,他购买的是涉案酒店9层一套建筑面积76.7平方米的房,房屋总价为153万余元。与吴先生遭遇“一房二卖”不同的是,陈先生遇到的是“开发商未取得预售许可证违规销售”。

因开发商迟迟不办产权证,陈先生也来求助卫法网。杨律师带领陈律师、何律师前去查询,得知开发商从建委取得的预售许可证批准的预售部位为该大厦的5层、6层至7层,而陈先生买的恰恰是未取得销售许可的9层。

“整栋楼有12层,而2至3层和9层以上都没有预售许可证,据说是因为开发商交纳土地出让金存在问题?!焙温墒λ?,因此陈先生买的房不能进行预售登记,也无法取得房产证。

在律师团队的协助下,陈先生向法院请求判令解除合同,并由被告返还购房款及双倍赔偿。

法院经审理认为,双方当事人在进行商品房预售登记、买卖合同行为时,应按照商品房的自然楼层进行销售及登记备案??⑸滩⑽闯鍪局ぞ葜っ飨喙匦姓棵乓焉笈浒凑兆孕斜嘈吹穆ゲ愠鍪凵唐贩?。

法院最后判决,开发商出卖未取得商品房预售许可的商品房的行为,违反相关规定,因此开发商应当返还陈某已付购房款153万余元及利息、赔偿损失,并支付相当于房价款的赔偿金153万余元。




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