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裁判要旨



施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。



案情简介


1. 因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元,双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋抵偿欠付工程款,建机工程公司可以将抵偿的房屋出售,大邑银都公司配合购房人办理权属证书;双方在《协议书》中还约定了其他事项;《协议书》附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项;


2. 2016年4月28日,建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》,约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他14套房屋,房屋价款与《协议书》附表约定一致。2016年4月29日,大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票;


3. 紫杰投资公司因与大邑银都公司借款合同一案申请诉讼财产保全,成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定,对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封;


4. 2018年7月23日,建机工程公司对160号裁定中的案涉13套房屋提出执行异议,成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立,于2018年8月20日作出804号裁定,裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定,提起本案诉讼;


5. 成都市中级人民法院认为建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后,并未主动行使合同权利和履行买受人的义务,导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因,拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封,属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的,但因自身的原因造成权利的不完整,不足以排除人民法院强制执行,判决准许执行案涉房屋;


6. 建机工程公司提起上诉,请求撤销一审判决,依法改判驳回紫杰投资公司的诉讼请求,四川省高级人民法院作出二审判决,认为本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款,这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。因此,建机工程公司关于可基于建设工程价款优先受偿权排除本案执行的理由不能成立,因此驳回上诉,维持原判;


7. 2020年9月,建机工程公司向最高院提起再审,请求撤销一审和二审判决。最高院于2020年12月31日作出判决,支持建机工程公司的再审请求。



裁判要点


紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。



实务经验总结



1. 承包人应在法定期限内主张工程价款优先受偿权。承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式。

 

2. 在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。


3. 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。



法院判决



最高人民法院在本案再审裁定书的“本院认为”部分认定如下:

建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明:“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元,且省建机公司享有该工程价款优先受偿权,经多次磋商,我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》,约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……?!痹笾薪ɑこ坦疽呀梅菟得髯魑ぞ萏峤?大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议,故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权,故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。


建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。


紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。




相关法律法规


《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条 

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